Le locataire doit payer le loyer à la date prévue par le bail d'habitation. En contrepartie, il peut obtenir une quittance de loyer . En cas de difficultés à payer le loyer, le locataire doit tenter de trouver un accord avec le propriétaire (ou l'agence immobilière) pour éviter d'avoir un retard de paiement ou une dette locative. Le loyer peut être révisé chaque année, si le bail le prévoit ( clause de révision annuelle ). Nous vous expliquons.
Fixation du loyer initial
Le loyer d'un logement loué vide ou meublé utilisé comme résidence principale par le locataire est en principe fixé librement par le propriétaire (ou l'agence immobilière).
Mais les communes situées en zone tendue sont soumises à l'encadrement des loyers. Dans ces communes, le loyer est plafonné lors de la mise en location du logement et lors du renouvellement du bail.
Pour savoir si le logement est situé en zone tendue :
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut réviser le loyer 1 fois par an, si une clause du bail le prévoit.
Mais le propriétaire (ou l'agence immobilière) perd la possibilité de réviser le loyer s'il n'en fait pas la demande au locataire dans l'année qui suit la date de révision.
Attention
En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.
En Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE ), il est interdit d'en réviser le loyer.
La date de l'IRL à prendre en compte est la date indiquée dans le bail. Il peut s'agir de la date de fin annuelle du bail ou d'une autre date convenue entre le propriétaire et le locataire.
Si la date de l'IRL à prendre en compte n'est pas indiquée dans le bail, il faut prendre la date du dernier IRL publié par l' Insee au moment de la signature du bail.
Attention
Si un complément de loyer s'applique, le montant du loyer est égal au total du loyer de base et du complément de loyer .
Pour un logement meublé, si les charges sont à payer au forfait, ce montant peut être révisé chaque année selon les mêmes règles que celles de la révision du loyer.
Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) a besoin des 3 éléments suivants :
Montant actuel du loyer mensuel
IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l' Insee au moment de la signature du bail)
IRL du même trimestre de l'année précédente.
Le calcul consiste à faire l'opération suivante :
Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.
Exemple
Un bail signé en métropole le 20 juillet 2023, et fixant le loyer mensuel à 600 € , peut être révisé le 20 juillet 2024.
Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 2e trimestre 2023, soit 140,59 .
Le nouvel indice publié à la date de révision est celui du 2e trimestre 2024, soit 145,17 .
Le 20 juillet 2024, date de la 1re révision du loyer, le nouveau montant du loyer doit être calculé de la manière suivante : 600 €x145,17/140,59=619,55 € .
Le loyer et les charges sont à payer pendant toute la durée du bail.
En conséquence :
Même si le propriétaire (ou l'agence immobilière) ne fait pas les travaux qui lui incombent, le locataire doit continuer à payer le loyer et les charges, et engager les démarches à sa disposition. Seul le juge peut décider de bloquer temporairement le versement du loyer (hors charges) au propriétaire (ou à l'agence immobilière), dans l'attente de la résolution du conflit. Le locataire doit continuer à assurer le paiement du loyer, même durant cette période.
En cas de préavis (congé), la durée de paiement peut être ajustée :
Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges pendant toute la période de préavis. Sauf si, avec accord du propriétaire (ou de l'agence immobilière), le logement est occupé par un autre locataire avant la fin du préavis.
Le locataire n'est obligé de payer le loyer et les charges que pour le temps pendant lequel il a réellement occupé les lieux durant le préavis.
Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date indiquée dans le bail.
En général, le loyer est à payer chaque mois, soit en début, soit en fin de mois.
Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut proposer au locataire que le paiement du loyer se fasse par l'un des moyens suivants :
Prélèvement automatique sur le compte bancaire du locataire
Lorsque vous ne payez qu'une partie du montant du loyer, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit vous remettre un reçu.
Aucuns frais ne peuvent être facturés par le propriétaire (ou l'agence immobilière) en cas de retard de paiement.
Peu importe qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé.
La clause d'un bail qui autorise le propriétaire (ou l'agence immobilière) à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction au bail ou au règlement de l'immeuble est abusive. En conséquence, cette clause doit être ignorée, comme si elle n'existait pas.
Le locataire peut essayer de trouver une solution à l'amiable avec le propriétaire.
Par exemple, le locataire peut lui demander de lui accorder un délai supplémentaire pour payer le loyer, ou lui proposer d'étaler le paiement en plusieurs fois. Si un accord est trouvé, il est préférable de l'écrire, et de le signer ensemble.
Si le locataire a du mal à trouver une solution avec le propriétaire, il peut contacter un conciliateur de justice, pour qu'il l'y aide. Le conciliateur intervient gratuitement.
Faire une demande d'aide sociale
Auprès de la Caf (ou de la MSA )
Si le locataire reçoit déjà une aide de la Caf (ou de la MSA), il peut déclarer un changement de situation (perte d'emploi, séparation de couple...).
Si le locataire est salarié, ou préretraité, ou demandeur d'emploi, et que son dernier employeur est une entreprise privée non agricole de 10 salariés et plus, il peut demander une aide d'Action logement.
Le locataire peut contacter une assistante sociale pour connaître les aides sociales auxquelles il pourrait avoir droit (par exemple, celles du Fonds de solidarité pour le logement « FSL » ou celle de sa caisse de retraite complémentaire).
Il peut rencontrer une assistante sociale dans sa mairie ou dans un Point conseil budget .
L'assistante sociale peut également lui proposer un accompagnement social , c'est-à-dire l'accompagner pour résoudre ses difficultés.
